Eine Einbauküche lohnt sich für Vermieter vor allem in Wohnungen, deren Mieter typischerweise ohne eigene Küche einziehen, etwa kleine Wohnungen in Universitätsnähe oder Apartments für Berufspendler. Sie erleichtert die Vermietung und kann in die Vergleichsmiete einfließen. Dafür übernehmen Sie die Pflicht, die Küche instand zu halten, und tragen Reparaturen und Ersatz. In größeren Familienwohnungen bringen viele Mieter eigene Küchen mit; dort ist eine Vermieterküche seltener ein Vorteil.

Was sich mit einer Vermieterküche ändert

Sobald die Küche zur Mietsache gehört, gilt für sie dasselbe wie für Heizung und Bad: Der Vermieter muss sie in gebrauchsfähigem Zustand erhalten (§ 535 Abs. 1 BGB). Fällt der Herd aus, ist er am Zug. Kleinreparaturen können per Klausel begrenzt auf den Mieter übertragen werden; diese Klauseln sind aber nur wirksam, wenn sie Einzel- und Jahreshöchstbeträge enthalten und sich auf Teile beziehen, die dem häufigen Zugriff des Mieters ausgesetzt sind.

Halten Sie im Mietvertrag und im Übergabeprotokoll genau fest, was zur Küche gehört: Schränke, Arbeitsplatte, Spüle, Elektrogeräte mit Typ und Zustand. Das spart beim Auszug Diskussionen.

Wann sich eine Küche eher lohnt

  • Kleine Wohnungen und häufiger Mieterwechsel: Wer nur für ein paar Jahre einzieht, will selten eine eigene Küche kaufen und einbauen.
  • Ungewöhnliche Küchengrundrisse: Eine schmale Altbauküche mit Nischen und Leitungen an unpraktischen Stellen ist für Mieter mit Standardmöbeln schwer einzurichten. Eine passend geplante Küche nimmt dieses Hindernis.
  • Wohnungen nach Sanierung: Wenn Bad und Böden neu sind, wirkt eine fehlende Küche wie eine Lücke.

Weniger sinnvoll ist sie, wenn die Wohnung lange vermietet wird und Mieter ohnehin eigene Vorstellungen haben. Dann ist eine gut vorbereitete Küche mit sauberen Anschlüssen für Wasser, Abwasser und Strom oft die bessere Lösung.

Übernahme vom Vormieter

Häufig hinterlässt der ausziehende Mieter seine Küche und möchte sie an den Nachmieter verkaufen. Das ist zulässig. Für Sie als Vermieter sind drei Punkte wichtig:

  1. Eigentum bleibt beim Mieter. Die Küche wird nicht Teil der Mietsache. Sie sind für Reparaturen nicht zuständig, sofern nichts anderes vereinbart ist.
  2. Rückbau beim Auszug. Halten Sie fest, ob der Nachmieter die Küche beim Auszug entfernen muss oder ob sie bleiben darf.
  3. Kein Druck auf Interessenten. Die Vermietung darf nicht davon abhängig gemacht werden, dass jemand eine überteuerte Küche übernimmt. Das Wohnungsvermittlungsgesetz begrenzt Ablösevereinbarungen, die in einem auffälligen Missverhältnis zum Wert der Einrichtung stehen.

Alternativ können Sie dem Vormieter die Küche selbst abkaufen und als Vermieterküche weiter vermieten. Dann gehört sie zur Mietsache, mit allen Pflichten.

Worauf es bei der Ausstattung ankommt

Für Mietwohnungen bewähren sich robuste Fronten, eine widerstandsfähige Arbeitsplatte und Elektrogeräte mit guter Ersatzteilversorgung. Besonders anfällig sind die Bereiche um Spüle und Spülmaschine. Ein Wasserstopp an der Spülmaschine und eine sauber abgedichtete Arbeitsplatte vermeiden Wasserschäden, die später Böden und Unterschränke betreffen.

Vermeiden Sie Sonderanfertigungen, wenn es nicht nötig ist. Eine Küche in gängigen Rastermaßen lässt sich einfacher reparieren und einzelne Teile lassen sich ersetzen.

Was beim Auszug mit der Küche passiert

Gehört die Küche Ihnen, prüfen Sie sie beim Auszug wie den Rest der Wohnung: Fronten, Scharniere, Arbeitsplatte, Geräte. Normale Abnutzung trägt der Vermieter, Beschädigungen über den gewöhnlichen Gebrauch hinaus kann er vom Mieter ersetzt verlangen. Halten Sie den Zustand im Übergabeprotokoll fest und entscheiden Sie dann, ob einzelne Teile ersetzt werden müssen, bevor der nächste Mieter einzieht.

Miete und Steuern

Ob und wie stark eine Küche die Miete beeinflusst, hängt vom maßgeblichen Mietspiegel und vom Markt ab. In vielen Mietspiegeln zählt eine Einbauküche zu den Ausstattungsmerkmalen. Ein gesonderter Küchenzuschlag ist möglich, muss aber vertraglich vereinbart sein und ist in die Prüfung der zulässigen Miethöhe einzubeziehen.

Steuerlich wird eine Einbauküche in einer vermieteten Wohnung eigenständig behandelt. Wie genau, klären Sie am besten mit Ihrer steuerlichen Beratung.

Zeitpunkt

Wie beim Bad ist der Mieterwechsel der praktischste Moment. Reichen die Stromkreise für Herd, Spüler und Kühlschrank nicht, lohnt ein Blick auf Elektrik im Altbau erneuern. Wer Küche und Bad zugleich erneuert, sollte die Gewerke aufeinander abstimmen, siehe Badsanierung in der Mietwohnung.