Eine Badsanierung lohnt sich in einer Mietwohnung vor allem dann, wenn Leitungen, Abdichtung oder Sanitärobjekte ohnehin am Ende sind oder das Bad die Vermietung spürbar erschwert. Ist die Technik intakt und nur die Optik in die Jahre gekommen, reicht häufig eine Teilsanierung. Der beste Zeitpunkt ist der Mieterwechsel, weil Arbeiten im bewohnten Zustand angekündigt, geduldet und organisiert werden müssen.

Instandsetzung oder Modernisierung?

Rechtlich macht es einen Unterschied, was Sie im Bad tun. Instandsetzung beseitigt Mängel: eine undichte Leitung, eine gesprungene Wanne, eine defekte Abdichtung. Die Kosten trägt der Vermieter, eine Mieterhöhung lässt sich daraus nicht ableiten. Modernisierung verbessert die Wohnung dauerhaft, etwa durch eine bodengleiche Dusche, ein zusätzliches Fenster oder wassersparende Technik (§ 555b BGB). Nur für Modernisierungen kommt eine Umlage auf die Miete nach § 559 BGB in Betracht, mit Abzügen für ersparte Instandhaltung.

In der Praxis ist eine Badsanierung meist beides. Wer die Kosten später umlegen will, sollte die Anteile schon im Angebot getrennt ausweisen lassen.

Was sich rechnet und was nicht

Für Vermieter zählt weniger die Designfrage als die Frage, wie lange das Bad ohne Ärger hält. Ein Bad, das bei jeder Neuvermietung diskutiert wird, kostet Zeit. Ein Bad, das zu teuer ausgestattet wird, erhöht die erzielbare Miete meist nicht im selben Maß.

Sinnvoll ist eine Komplettsanierung oft, wenn:

  • Wasser- oder Abwasserleitungen alt sind und ohnehin erneuert werden müssen
  • die Abdichtung unter Wanne oder Dusche versagt hat
  • das Bad schon mehrfach Ursache für Feuchtigkeitsschäden war
  • die Wohnung insgesamt modernisiert wird und das Bad sonst zum Schwachpunkt würde

Eine Teilsanierung genügt häufig, wenn Leitungen und Abdichtung in Ordnung sind und vor allem Oberflächen und Objekte stören.

Möglichkeiten der Teilsanierung

  • Armaturen, Duschkopf und Duschabtrennung tauschen
  • Waschtisch und Spiegelschrank erneuern
  • Silikon- und Fliesenfugen erneuern
  • Wanne neu beschichten oder eine passgenaue Wanneneinlage einsetzen
  • Fliesen mit geeigneten Systemen überarbeiten, wenn der Untergrund tragfähig ist
  • Beleuchtung und Lüftung verbessern

Die Grenze ist erreicht, wenn hinter den Fliesen Schäden zu vermuten sind. Dann verlängert Kosmetik nur das Problem.

Robust statt individuell

In Mietwohnungen bewähren sich zeitlose Fliesen in hellen Tönen, gängige Formate, Armaturen bekannter Hersteller mit verfügbaren Ersatzteilen und eine gute Entlüftung. Ein Fenster oder ein ausreichend dimensionierter Lüfter beugt Schimmel vor, der in Bädern oft zur Streitfrage zwischen Mieter und Vermieter wird.

Prüfen Sie bei der Planung, ob eine bodengleiche Dusche baulich möglich ist. Sie erweitert den Kreis der Mietinteressenten, etwa um ältere Menschen, verlangt aber ausreichend Höhe für das Gefälle.

Sanieren im bewohnten Zustand

Ist die Wohnung vermietet, müssen Sie eine Modernisierung spätestens drei Monate vor Beginn in Textform ankündigen, mit Art, Umfang, voraussichtlichem Beginn und Dauer sowie der zu erwartenden Mieterhöhung (§ 555c BGB). Mieter können sich unter Umständen auf eine Härte berufen (§ 555d BGB). Während der Bauzeit kann eine Mietminderung berechtigt sein, und Sie müssen klären, wie der Mieter in dieser Zeit duscht und die Toilette nutzt. Ein Bad ohne Ersatzlösung über Wochen ist für alle Beteiligten belastend.

Deshalb ist der Mieterwechsel der günstigste Zeitpunkt. Planen Sie dann ausreichend Zeit ein, denn eine Badsanierung braucht mehrere Gewerke nacheinander: Sanitär, Elektro, Abdichtung, Fliesen, Montage. Ob dabei gleich die übrige Elektrik der Wohnung erneuert werden sollte, steht unter Elektrik im Altbau erneuern.

Altbaubäder mit eigenen Tücken

Viele Bäder in Leipziger Altbauwohnungen sind nachträglich in Räume eingebaut worden, die dafür nicht geplant waren. Das zeigt sich an engen Grundrissen, Fallrohren an ungünstigen Stellen und Holzbalkendecken unter dem Bad. Gerade die Abdichtung über einer Holzbalkendecke verdient Sorgfalt, denn ein Wasserschaden trifft dort nicht nur das eigene Bad, sondern auch die Decke der Wohnung darunter. Lassen Sie sich im Angebot beschreiben, wie abgedichtet wird.

Angebote einholen

Ein Bad ist ein typischer Fall, in dem Angebote schwer vergleichbar sind: Der eine rechnet Fliesen pauschal, der andere pro Quadratmeter, der dritte vergisst den Rückbau. Eine Leistungsbeschreibung mit Maßen und Ausstattungsliste hilft. Wie Sie Angebote nebeneinanderlegen, erfahren Sie unter Handwerkerangebote richtig vergleichen. Für die Küche gelten ähnliche Überlegungen, siehe Einbauküche in der Mietwohnung.