Wer ein älteres Ein- oder Zweifamilienhaus kauft, erbt oder geschenkt bekommt, muss innerhalb von zwei Jahren bestimmte Nachrüstpflichten aus dem Gebäudeenergiegesetz erfüllen. Die wichtigste ist die Dämmung der obersten Geschossdecke zu einem unbeheizten Dachraum oder alternativ des Dachs (§ 47 GEG). Dazu kommen der Austausch alter Öl- und Gas-Konstanttemperaturkessel (§ 72 GEG) und die Dämmung freiliegender Heizungs- und Warmwasserleitungen in unbeheizten Räumen. Eine Pflicht, das ganze Haus energetisch zu sanieren, gibt es nicht.

Warum die Pflicht erst beim Eigentümerwechsel greift

Die Nachrüstpflichten gelten grundsätzlich für alle Gebäude. Für Ein- und Zweifamilienhäuser, die der Eigentümer am 1. Februar 2002 schon selbst bewohnt hat, macht das Gesetz aber eine Ausnahme. Diese Ausnahme wechselt nicht mit dem Eigentum. Der neue Eigentümer muss die Pflichten innerhalb von zwei Jahren nach dem ersten Eigentumsübergang nach diesem Datum erfüllen (§ 47 Abs. 3 und § 73 GEG). Maßgeblich ist der Eigentumsübergang, also in der Regel die Eintragung im Grundbuch, nicht der Notartermin.

Die einzelnen Pflichten

Oberste Geschossdecke oder Dach dämmen

Liegt über dem obersten beheizten Geschoss ein unbeheizter Dachboden, muss die Decke dazwischen so gedämmt sein, dass ein Mindestwärmeschutz erreicht wird. Alternativ kann das darüberliegende Dach gedämmt werden. Ist die Decke bereits gedämmt und erfüllt den Mindestwärmeschutz nach den anerkannten Regeln, besteht keine Pflicht. Welche Werte genau gefordert sind, regelt § 47 GEG.

Die Dämmung einer begehbaren oder nicht begehbaren obersten Geschossdecke gehört zu den vergleichsweise einfachen Maßnahmen. Wichtig ist, den Dachboden danach weiter nutzen zu können, wenn er als Abstellfläche dient. Das beeinflusst die Wahl des Materials.

Leitungen dämmen

Ungedämmte, zugängliche Wärmeverteilungs- und Warmwasserleitungen sowie Armaturen in unbeheizten Räumen, etwa im Keller, müssen gedämmt werden. Das ist eine kleine Maßnahme, wird aber beim Kauf gern übersehen.

Alte Heizkessel austauschen

Öl- und Gas-Konstanttemperaturkessel, die vor 1991 eingebaut wurden oder älter als 30 Jahre sind, dürfen nicht mehr betrieben werden. Ausgenommen sind Niedertemperatur- und Brennwertkessel. Die Details stehen unter Heizungstausch: Pflicht oder nicht?.

Ausnahmen und Befreiungen

Das GEG sieht vor, dass Pflichten entfallen können, wenn die Aufwendungen sich nicht innerhalb angemessener Frist durch Einsparungen amortisieren (Wirtschaftlichkeitsgebot). Daneben gibt es Befreiungen bei unbilliger Härte auf Antrag bei der zuständigen Behörde (§ 102 GEG). Beides ist kein Automatismus. Wer sich darauf berufen will, sollte das mit einer Energieberatung prüfen und schriftlich dokumentieren.

Bei Baudenkmälern und besonders erhaltenswerter Bausubstanz kann von Anforderungen abgewichen werden, wenn sie die Substanz oder das Erscheinungsbild beeinträchtigen würden.

Mehrfamilienhäuser und Eigentumswohnungen

Die Ausnahme für Selbstnutzer gilt nur für Ein- und Zweifamilienhäuser. Bei Mehrfamilienhäusern bestehen die Nachrüstpflichten unabhängig von einem Eigentümerwechsel. Wer eine Eigentumswohnung kauft, ist nicht allein verantwortlich: Maßnahmen am Gemeinschaftseigentum wie Dach, oberste Geschossdecke oder Heizungsanlage beschließt die Eigentümergemeinschaft. Für Käufer lohnt deshalb ein Blick in die Protokolle der Eigentümerversammlungen, ob solche Maßnahmen schon beschlossen oder offen sind.

Wer kontrolliert das?

Der bevollmächtigte Bezirksschornsteinfeger prüft bei der Feuerstättenschau unter anderem, ob Heizkessel außer Betrieb genommen werden müssen und ob Leitungen gedämmt sind, und weist auf Verstöße hin. Verstöße gegen das GEG können als Ordnungswidrigkeit mit Bußgeld geahndet werden.

Was das für Käufer und Verkäufer bedeutet

Für Käufer gehören die Nachrüstpflichten in die Kalkulation, bevor der Kaufpreis feststeht. Fragen Sie nach dem Zustand der obersten Geschossdecke, dem Baujahr des Kessels und nach Rechnungen über frühere Dämmarbeiten. Der Energieausweis gibt Hinweise, ersetzt aber keine Prüfung vor Ort.

Für Verkäufer entsteht keine eigene Sanierungspflicht. Es lohnt sich aber, Unterlagen bereitzulegen, die zeigen, was erledigt ist. Ob eine Maßnahme vor dem Verkauf sinnvoll ist, hängt davon ab, wie stark sie Käufer verunsichern würde. Mehr dazu unter Haus vor dem Verkauf renovieren.

Für die Dämmung und den Heizungstausch kommen Förderprogramme infrage. Wie das Verfahren grundsätzlich abläuft, steht unter BEG-Förderung für die Sanierung.

Die Bundesregierung hat eine Überarbeitung des Gebäudeenergiegesetzes angekündigt. Die hier beschriebenen Regeln geben den Stand der geltenden Fassung wieder; prüfen Sie vor Entscheidungen, ob sich etwas geändert hat.