Die Abnahme ist der Moment, in dem Sie die Arbeit des Handwerkers als im Wesentlichen vertragsgemäß billigen (§ 640 BGB). Danach ist die Vergütung fällig, die Gewährleistungsfrist beginnt, und die Beweislast für Mängel geht auf Sie über. Prüfen Sie deshalb gründlich, halten Sie alle sichtbaren Mängel schriftlich fest und behalten Sie sie ausdrücklich vor. Wegen wesentlicher Mängel dürfen Sie die Abnahme verweigern, wegen unwesentlicher nicht.

Warum die Abnahme so viel verändert

Vor der Abnahme muss der Betrieb beweisen, dass seine Leistung mangelfrei ist. Nach der Abnahme müssen Sie beweisen, dass ein Mangel vorliegt. Außerdem passiert mit der Abnahme Folgendes:

  • Die Schlussrechnung wird fällig, sofern sie prüfbar ist (§ 641 BGB).
  • Die Gefahr geht auf Sie über: Wird die Leistung danach beschädigt, ist das Ihr Risiko.
  • Die Verjährungsfrist für Mängelansprüche beginnt (§ 634a Abs. 2 BGB).
  • Vorbehalte für bekannte Mängel und für eine vereinbarte Vertragsstrafe müssen jetzt erklärt werden (§ 640 Abs. 3, § 341 Abs. 3 BGB).

Wer eine Abnahme nebenbei unterschreibt, gibt also mehr aus der Hand, als es scheint.

Wie eine Abnahme abläuft

Am besten vereinbaren Sie einen Termin, an dem Sie gemeinsam mit dem Betrieb durch die fertigen Räume gehen. Bei größeren Vorhaben lohnt es, eine fachkundige Person mitzunehmen, etwa eine Bauleitung oder einen Sachverständigen, der nicht am Bau beteiligt war.

Prüfen Sie bei Tageslicht und mit Zeit. Schalten Sie alles ein, was sich einschalten lässt, öffnen Sie Fenster und Türen, lassen Sie Wasser laufen, prüfen Sie Abflüsse, Fugen und Anschlüsse. Fotografieren Sie Auffälligkeiten mit Datum.

Was ins Abnahmeprotokoll gehört

Ein Protokoll ist gesetzlich nicht vorgeschrieben, aber dringend zu empfehlen. Es sollte enthalten:

  • Datum, Ort, Beteiligte, abgenommene Leistung
  • Liste aller festgestellten Mängel, so konkret wie möglich beschrieben
  • Den ausdrücklichen Vorbehalt dieser Mängel
  • Fristen für die Beseitigung
  • Gegebenenfalls den Vorbehalt einer vereinbarten Vertragsstrafe
  • Unterschriften beider Seiten

Ist sich der Betrieb bei einem Mangel nicht einig, halten Sie das als strittig fest. Unterschreiben Sie nichts, was Ihren Vorbehalten widerspricht.

Abnahme verweigern

Liegen wesentliche Mängel vor, die die Gebrauchstauglichkeit beeinträchtigen oder deren Beseitigung erheblich ist, dürfen Sie die Abnahme verweigern. Teilen Sie das schriftlich mit und benennen Sie die Mängel. Wegen Kleinigkeiten, etwa einer einzelnen fehlenden Silikonfuge, ist eine Verweigerung nicht zulässig. Dann nehmen Sie ab und behalten den Mangel vor; einen angemessenen Teil der Vergütung dürfen Sie trotzdem zurückhalten (§ 641 Abs. 3 BGB).

Die fiktive Abnahme

Nach § 640 Abs. 2 BGB gilt ein Werk auch dann als abgenommen, wenn der Betrieb Ihnen nach Fertigstellung eine angemessene Frist zur Abnahme setzt und Sie die Abnahme innerhalb dieser Frist nicht unter Angabe mindestens eines Mangels verweigern. Als Verbraucher müssen Sie zusammen mit der Aufforderung in Textform auf diese Rechtsfolge hingewiesen werden; fehlt der Hinweis, tritt die fiktive Abnahme nicht ein.

Reagieren Sie also auf eine solche Aufforderung. Schweigen kann zur Abnahme führen.

Abnahme bei VOB/B-Verträgen

Ist die VOB/B vereinbart, regelt § 12 VOB/B die Abnahme. Der Betrieb kann die Abnahme nach Fertigstellung verlangen; sie ist dann innerhalb von zwölf Werktagen durchzuführen. Außerdem kennt die VOB/B Formen der fiktiven Abnahme, etwa nach schriftlicher Fertigstellungsmitteilung oder nach Inbenutzungnahme. Sind Sie Verbraucher und wurde Ihnen die VOB/B nicht wirksam übergeben oder angeboten, gelten diese Regeln womöglich nicht. Prüfen Sie den Vertrag, bevor Sie sich auf eine Frist verlassen.

Teilabnahmen und Einziehen

Bei großen Sanierungen kommt es vor, dass einzelne Gewerke getrennt abgenommen werden. Das ist zulässig, wenn es vereinbart ist. Vorsicht beim Einziehen in ein noch nicht abgenommenes Haus: Die Nutzung kann unter Umständen als schlüssige Abnahme gewertet werden. Sagen Sie deshalb schriftlich, dass der Einzug keine Abnahme bedeutet, solange die förmliche Abnahme aussteht.

Was nach der Abnahme bei später auftretenden Mängeln gilt, steht unter Gewährleistung bei Handwerkerleistungen.