Die Kosten einer Kernsanierung hängen vor allem vom Zustand der Substanz, vom Umfang der Arbeiten, vom gewünschten Ausbaustandard und von dem ab, was beim Rückbau zum Vorschein kommt. Pauschale Preise pro Quadratmeter helfen deshalb kaum weiter: Zwei Häuser gleicher Größe können völlig unterschiedlich teuer werden. Eine belastbare Zahl entsteht erst aus einer Bestandsaufnahme und Angeboten für Ihr Gebäude.
Die Faktoren, die den Preis bestimmen
Zustand der Substanz
Das ist der größte Unsicherheitsfaktor. Ein trockener Keller, ein intakter Dachstuhl und tragfähige Decken sind eine andere Ausgangslage als feuchte Außenwände, Holzschäden in den Balkenköpfen oder Setzrisse. Was hinter Putz und unter Dielen steckt, zeigt sich oft erst beim Rückbau.
Umfang
„Kernsanierung“ ist kein geschützter Begriff. Für den einen heißt es neue Leitungen, Bäder und Böden, für den anderen zusätzlich Dach, Fassade, Fenster, Heizung und Grundrissänderungen. Je mehr Gewerke beteiligt sind, desto mehr Schnittstellen, Planung und Koordination entstehen. Die Koordination ist selbst ein Kostenfaktor, ob Sie sie bezahlen oder selbst übernehmen.
Ausbaustandard
Fliesen, Sanitärobjekte, Bodenbeläge, Türen und Elektroausstattung gibt es in sehr unterschiedlichen Preisklassen. Gerade beim Innenausbau entscheidet der Standard stärker über die Summe als die Fläche.
Energetischer Anspruch
Ob nur das gesetzliche Minimum erfüllt oder ein Effizienzhaus-Standard angestrebt wird, verändert Dämmstärken, Fenster, Lüftung und Heizung. Dafür kommen dann Förderprogramme infrage, die einen Teil ausgleichen können (siehe BEG-Förderung für die Sanierung).
Schadstoffe und Entsorgung
Asbesthaltige Materialien, belastete Anstriche oder alte Dämmstoffe müssen fachgerecht ausgebaut und entsorgt werden. Das kostet Zeit und Geld und lässt sich nur einschätzen, wenn vorher untersucht wurde.
Statik und Grundriss
Wanddurchbrüche, neue Treppen oder ein Dachausbau brauchen Statik und gegebenenfalls eine Baugenehmigung. Mit Planung, Prüfung und Ausführung wird daraus schnell ein eigener Posten.
Denkmalschutz und Satzungen
Bei denkmalgeschützten Gebäuden oder in Gebieten mit Gestaltungs- oder Erhaltungsvorgaben können Material und Ausführung vorgegeben sein. Das betrifft etwa Fenster, Fassaden und Dachdeckung.
Markt und Zeitpunkt
Auslastung der Betriebe, Materialpreise und die Jahreszeit beeinflussen Angebote. Ein Zeitplan, der Betrieben Spielraum lässt, führt oft zu besseren Konditionen als ein Projekt, das sofort starten muss.
Kosten, die in Schätzungen oft fehlen
- Planung, Bauleitung und Statik
- Gerüst, Baustelleneinrichtung, Container
- Gebühren für Genehmigungen und Anschlüsse
- Zwischenlagerung von Möbeln oder eine Ersatzwohnung während der Bauzeit
- Doppelbelastung aus Miete und Finanzierung
- Bauzeitzinsen und Bereitstellungszinsen
So kommen Sie zu einer belastbaren Zahl
- Bestand untersuchen lassen: Feuchte, Statik, Schadstoffe, Haustechnik. Das kostet vorab Geld, verhindert aber die teuersten Überraschungen.
- Ziel festlegen: Welcher Standard, welche Energieeffizienz, welche Nutzung (Selbstnutzung, Vermietung, Verkauf)?
- Leistungen beschreiben: Je genauer das Leistungsverzeichnis, desto vergleichbarer die Angebote. Wie Sie Angebote nebeneinanderlegen, steht unter Handwerkerangebote richtig vergleichen.
- Reserve einplanen: Im Altbau ist Unvorhergesehenes die Regel. Ein bewusst eingeplanter Puffer ist ehrlicher als eine Schätzung, die nur aufgeht, wenn nichts passiert.
- Reihenfolge klären: Wer die Gewerke in der falschen Reihenfolge beauftragt, bezahlt Arbeiten doppelt. Siehe Haus sanieren: die richtige Reihenfolge.
Ein ausgedachtes Beispiel für die Logik
Angenommen, zwei Gründerzeitwohnungen haben dieselbe Größe. In der ersten sind Leitungen und Dielen in Ordnung, erneuert werden Bad, Elektrik und Oberflächen. In der zweiten zeigen sich beim Öffnen der Böden Schäden an den Balkenköpfen, und die Elektrik muss bis zum Hausanschluss neu verlegt werden. Die zweite Wohnung braucht zusätzlich Statik, Zimmerer und mehr Zeit; ihre Kosten liegen am Ende deutlich höher, obwohl Fläche und Ausstattung gleich sind. Genau deshalb führt ein Quadratmeterwert aus dem Internet so oft in die Irre.
Kernsanierung vor Verkauf oder Vermietung?
Vor einem Verkauf rechnet sich eine Kernsanierung selten, weil Käufer die Kosten nur teilweise mitbezahlen und der Verkauf sich verzögert. Vor einer Vermietung kann sie sinnvoll sein, wenn die Wohnung sonst nicht vermietbar ist oder ohnehin alle Leitungen erneuert werden müssen. In beiden Fällen lohnt es, den Wert vor und nach der Sanierung einzuordnen, bevor Sie Aufträge vergeben.