Ein Altbau wird von außen nach innen und von unten nach oben saniert: zuerst Bestandsaufnahme und Schadensursachen, dann Substanz (Feuchtigkeit, Statik, Schadstoffe), dann Dach und Gebäudehülle, danach die Haustechnik und zuletzt der Innenausbau mit Böden und Malerarbeiten. Die Heizung wird erst geplant, wenn feststeht, wie stark gedämmt wird. Wer diese Reihenfolge umdreht, reißt fertige Oberflächen später wieder auf.

Schritt 1: Bestandsaufnahme vor dem ersten Hammerschlag

Viele Sanierungen werden teuer, weil sie mit einem sichtbaren Wunsch beginnen, etwa einem neuen Bad, und erst danach entdeckt wird, dass die Leitungen dahinter marode sind. Am Anfang stehen deshalb Fragen, nicht Gewerke:

  • Gibt es Feuchtigkeit im Keller, in Außenwänden oder unter dem Dach, und woher kommt sie?
  • Sind Balkenlagen, Dachstuhl und tragende Wände intakt? Bei Holzbalkendecken im Gründerzeitbau lohnt ein Blick auf die Auflager.
  • Welche Schadstoffe sind zu erwarten? In Gebäuden bestimmter Baujahre können asbesthaltige Platten, Kleber oder teerhaltige Anstriche vorkommen. Das muss vor dem Abbruch geklärt sein.
  • In welchem Zustand sind Elektrik, Wasser- und Abwasserleitungen?
  • Gibt es Denkmalschutz oder eine Erhaltungssatzung, die Vorgaben macht?

Für die energetische Seite gibt es mit dem individuellen Sanierungsfahrplan ein eigenes Planungsinstrument. Das ersetzt aber nicht die bauliche Bestandsaufnahme.

Schritt 2: Substanz sichern

Was nass ist, wird zuerst trocken. Eine Kellerabdichtung oder eine Horizontalsperre gehört an den Anfang, weil Feuchtigkeit sonst in neuen Putz, neue Dämmung und neue Böden zieht. Mehr dazu unter Feuchter Keller im Altbau. Ebenso kommen statische Ertüchtigungen und Schadstoffsanierung vor allen anderen Arbeiten.

Schritt 3: Dach und Gebäudehülle

Das Dach schützt alles darunter und wird deshalb früh angegangen. Danach folgen Fassade, Fenster und gegebenenfalls die Kellerdecke. Entscheidend sind die Übergänge: Ein neues Fenster muss in der Dämmebene sitzen, ein neuer Dachüberstand muss die spätere Fassadendämmung bereits berücksichtigen. Wer Fenster tauscht und die Fassade erst Jahre später dämmt, muss die Fenster dann oft neu anschließen.

Nach Arbeiten an der Hülle ändert sich das Raumklima. Ein dichteres Haus braucht ein Lüftungskonzept, sonst steigt das Schimmelrisiko. Das ist kein Grund, auf Dämmung zu verzichten, aber ein Punkt, der in die Planung gehört.

Schritt 4: Haustechnik

Jetzt, bei offenen Wänden, werden Leitungen verlegt: Elektro, Wasser, Abwasser, Heizung, eventuell Lüftung. Die Reihenfolge innerhalb der Technik richtet sich nach dem Platzbedarf, große Rohre zuerst, Kabel zuletzt. Die neue Heizung wird auf den künftigen, nicht auf den heutigen Wärmebedarf ausgelegt. Welche gesetzlichen Vorgaben dabei gelten, steht unter Heizungstausch: Pflicht oder nicht?.

Schritt 5: Rohinnenausbau

Wenn die Leitungen liegen und geprüft sind, folgen Trockenbau, Putz und Estrich. Estrich und Putz brauchen Trocknungszeit, die im Zeitplan oft zu knapp bemessen wird. Wer zu früh Parkett verlegt, riskiert Schäden.

Schritt 6: Ausbau und Oberflächen

Zuletzt kommen Fliesen, Sanitärobjekte, Innentüren, Bodenbeläge und Malerarbeiten. Hier entsteht der sichtbare Fortschritt, und genau deshalb wird diese Phase gern vorgezogen. Sie gehört ans Ende.

Was die Reihenfolge durcheinanderbringt

  • Förderanträge müssen in der Regel vor der Beauftragung gestellt werden. Das beeinflusst den Startzeitpunkt (siehe BEG-Förderung für die Sanierung).
  • Verfügbarkeit der Betriebe: Gewerke, die aufeinander warten, verschieben die ganze Kette. Ein Bauzeitenplan mit Puffern hilft.
  • Bewohnte Sanierung: Wer im Haus wohnen bleibt, saniert oft Etage für Etage. Das geht, verlangt aber, dass Leitungen für das ganze Haus vorher geplant werden.

Was der Gründerzeitbau zusätzlich verlangt

Leipzig hat einen großen Bestand an Gründerzeit- und Jugendstilhäusern. Bei solchen Gebäuden kommen eigene Fragen hinzu: Holzbalkendecken mit Schüttungen, Stuck, der erhalten werden soll, Kastenfenster, die man aufarbeiten statt ersetzen kann, und Fassaden, die sich für eine Außendämmung nicht eignen. Hier verschiebt sich die Reihenfolge nicht grundsätzlich, aber die Planung wird wichtiger. Eine Innendämmung etwa muss bauphysikalisch nachgewiesen werden, damit sich in der Wand keine Feuchtigkeit sammelt.

Etappen statt alles auf einmal

Nicht jede Sanierung muss in einem Zug passieren. Eine schrittweise Sanierung über mehrere Jahre ist sinnvoll, wenn jeder Schritt zum Gesamtplan passt. Das Ziel ist, nichts zweimal zu machen. Wie stark Umfang und Zustand die Kosten treiben, steht unter Kosten einer Kernsanierung.