Wer sein selbst genutztes Haus oder seine selbst genutzte Eigentumswohnung energetisch saniert, kann nach § 35c EStG 20 Prozent der Kosten direkt von der Einkommensteuer abziehen, verteilt auf drei Jahre und höchstens 40.000 Euro je Objekt. Begünstigt sind unter anderem Dämmung, neue Fenster und Außentüren, Lüftungsanlagen und eine neue oder optimierte Heizung, wenn das Gebäude älter als zehn Jahre ist und ein Fachunternehmen die Arbeiten ausführt. Voraussetzung sind die amtliche Bescheinigung des Betriebs, eine Rechnung und eine Überweisung. Für dieselbe Maßnahme schließt eine BEG-Förderung den Steuerbonus aus.

So viel bringt der Steuerbonus

Die Ermäßigung wird nicht vom Einkommen, sondern direkt von der tariflichen Einkommensteuer abgezogen (§ 35c Abs. 1 EStG):

Jahr Ermäßigung Höchstbetrag
Jahr des Abschlusses der Maßnahme 7 % der Aufwendungen 14.000 €
Folgejahr 7 % der Aufwendungen 14.000 €
Übernächstes Jahr 6 % der Aufwendungen 12.000 €
Gesamt 20 % 40.000 € je Objekt

Den Höchstbetrag von 40.000 Euro erreichen Sie bei 200.000 Euro begünstigter Aufwendungen. Mehrere Einzelmaßnahmen an demselben Objekt werden zusammengerechnet, bis der Höchstbetrag ausgeschöpft ist.

Eine Besonderheit gilt für die Energieberatung: Beauftragen Sie eine vom BAFA zugelassene Energieberaterin mit der Planung oder Begleitung der Maßnahmen, mindern deren Kosten die Steuer um 50 Prozent statt 20 Prozent.

Was begünstigt ist

§ 35c Abs. 1 Satz 3 EStG zählt acht Maßnahmen auf:

  1. Wärmedämmung von Wänden
  2. Wärmedämmung von Dachflächen
  3. Wärmedämmung von Geschossdecken
  4. Erneuerung der Fenster oder Außentüren
  5. Erneuerung oder Einbau einer Lüftungsanlage
  6. Erneuerung der Heizungsanlage
  7. Einbau digitaler Systeme zur energetischen Betriebs- und Verbrauchsoptimierung
  8. Optimierung bestehender Heizungsanlagen, die älter als zwei Jahre sind

Die technischen Mindestanforderungen legt eine Rechtsverordnung fest, die Energetische Sanierungsmaßnahmen-Verordnung. Ihr Fachbetrieb bestätigt mit der Bescheinigung, dass sie eingehalten sind.

Begünstigt sind die gesamten Aufwendungen der Maßnahme, also Material und Arbeit. Das unterscheidet § 35c von der Handwerkerermäßigung nach § 35a, die nur Arbeitskosten erfasst, dafür auf 1.200 Euro im Jahr begrenzt ist. Mehr zu § 35a: Handwerkerkosten absetzen.

Die Voraussetzungen im Überblick

  • Selbstnutzung: Das Gebäude muss im jeweiligen Kalenderjahr ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt werden (§ 35c Abs. 2). Eine unentgeltliche Überlassung von Teilen der Wohnung an andere zu Wohnzwecken ist unschädlich.
  • Alter des Gebäudes: älter als zehn Jahre bei Durchführung der Maßnahme; maßgebend ist der Beginn der Herstellung.
  • Lage: in der EU oder im EWR.
  • Fachunternehmen: Die Maßnahme muss von einem Fachunternehmen ausgeführt werden. Eigenleistungen sind nicht begünstigt.
  • Bescheinigung: nach amtlich vorgeschriebenem Muster vom ausführenden Fachunternehmen, die bestätigt, dass die Voraussetzungen dem Grunde und der Höhe nach erfüllt sind.
  • Rechnung und Zahlung: Rechnung in deutscher Sprache mit Maßnahme, Arbeitsleistung und Adresse des Objekts, Zahlung auf das Konto des Leistenden (§ 35c Abs. 4). Barzahlung schließt den Bonus aus.
  • Zeitraum: Beginn nach dem 31. Dezember 2019 und Abschluss vor dem 1. Januar 2030 (§ 52 Abs. 35a EStG). Bei genehmigungspflichtigen Maßnahmen gilt als Beginn der Tag des Bauantrags.

Die Regeln gelten nach § 35c Abs. 5 entsprechend für Eigentumswohnungen. Bei Maßnahmen am Gemeinschaftseigentum einer Eigentümergemeinschaft, etwa einer Fassadendämmung, kommt es auf Ihren Kostenanteil und eine passende Bescheinigung an; klären Sie das mit Verwaltung und Steuerberatung.

Steuerbonus oder BEG-Zuschuss?

Für dieselbe Maßnahme müssen Sie sich entscheiden. Die Steuerermäßigung ist ausgeschlossen, wenn für die Maßnahme ein steuerfreier Zuschuss oder ein zinsverbilligtes Darlehen in Anspruch genommen wird, und ebenso, wenn Sie die Kosten bereits über § 35a geltend machen.

Beispiel (fiktive Zahlen): Ein selbst genutztes Einfamilienhaus, neue Fenster und Dachdämmung, förderfähige Kosten 60.000 Euro.

Weg Entlastung Wann sie wirkt
§ 35c EStG 20 % von 60.000 € = 12.000 € 4.200 € + 4.200 € + 3.600 € über drei Steuerjahre
BAFA ohne iSFP 15 % von höchstens 30.000 € förderfähigen Kosten = 4.500 € Nach Verwendungsnachweis
BAFA mit iSFP 15 % von 60.000 € plus 5 % auf 30.000 € = 10.500 € Nach Verwendungsnachweis

Seit der Reform der BEG im Juli 2026 gibt es den iSFP-Bonus nur noch auf den Betrag oberhalb von 30.000 Euro förderfähiger Kosten. Das macht den Steuerweg bei Hüllenmaßnahmen häufiger attraktiv. Zwei Punkte sprechen aber für den Zuschuss:

  • Einkommen: Die Steuerermäßigung mindert nur die tarifliche Einkommensteuer. Zahlen Sie in einem Jahr weniger Steuer als die Ermäßigung, verfällt der Rest.
  • Heizung: Für den Heizungstausch fördert die KfW mit 30 Prozent Grundförderung und Boni für Selbstnutzer bis 80 Prozent. Das liegt oft deutlich über 20 Prozent, siehe BEG-Förderung 2026 und Heizungstausch: was jetzt gilt.

Weil Sie pro Maßnahme wählen, können Sie kombinieren: etwa die Heizung über die KfW fördern lassen und die Fenster über § 35c abrechnen. Achten Sie dann auf getrennte Rechnungen und Bescheinigungen.

Was nicht begünstigt ist

Nicht jede Arbeit im Zusammenhang mit einer Sanierung fällt unter § 35c. Ausgeschlossen oder zumindest kritisch sind:

  • Neubauten und junge Gebäude. Das Objekt muss bei Durchführung älter als zehn Jahre sein.
  • Rein optische Arbeiten. Ein neuer Fassadenanstrich ohne Dämmung oder ein Fenstertausch, der die technischen Mindestanforderungen nicht erfüllt, ist keine energetische Maßnahme.
  • Ferien- und Zweitwohnungen, die nicht ausschließlich selbst bewohnt werden.
  • Kosten, die anderweitig berücksichtigt werden, etwa als Werbungskosten, Betriebsausgaben oder über § 35a.

Ob eine Maßnahme die Anforderungen erfüllt, entscheidet sich an der Bescheinigung des Fachbetriebs. Sprechen Sie deshalb vor der Beauftragung an, dass Sie § 35c nutzen wollen; seriöse Betriebe kennen das Muster und planen die technischen Werte entsprechend.

Rechenbeispiel über drei Jahre

Beispiel (fiktive Zahlen): Austausch der Heizungsanlage und Dämmung der obersten Geschossdecke in einem selbst bewohnten Reihenhaus, Abschluss im Oktober 2026, Gesamtkosten 32.000 Euro, alles von Fachbetrieben ausgeführt und unbar bezahlt.

Steuerjahr Ermäßigung
2026 7 % = 2.240 €
2027 7 % = 2.240 €
2028 6 % = 1.920 €
Summe 6.400 €

Voraussetzung ist, dass Ihre tarifliche Einkommensteuer in jedem der drei Jahre mindestens so hoch ist wie die jeweilige Ermäßigung und dass Sie das Haus in allen drei Jahren ausschließlich selbst bewohnen.

So gehen Sie vor

  1. Planen. Bei mehreren Maßnahmen lohnt eine Energieberatung; ihre Kosten sind bei passender Beauftragung zu 50 Prozent begünstigt. Die sinnvolle Abfolge beschreibt Haus sanieren: die richtige Reihenfolge.
  2. Weg wählen. Je Maßnahme entscheiden: Zuschuss oder Steuerbonus. Wer einen Zuschuss will, muss den Antrag vor der Vergabe stellen; für § 35c gibt es keinen Antrag vor Beginn.
  3. Fachbetrieb beauftragen und vorab vereinbaren, dass er die Bescheinigung nach amtlichem Muster ausstellt.
  4. Unbar zahlen auf das Konto des Betriebs und alle Rechnungen aufbewahren.
  5. In der Steuererklärung angeben. Die Ermäßigung wird in der Anlage Energetische Maßnahmen beantragt, im Jahr des Abschlusses und in den beiden Folgejahren.

Häufige Fehler

Barzahlung. Ohne Überweisung kein Steuerbonus.

Teilweise Vermietung im Jahr der Maßnahme. Die Selbstnutzung muss im jeweiligen Jahr ausschließlich sein. Wer im zweiten oder dritten Jahr vermietet, verliert die Ermäßigung für dieses Jahr.

Eigenleistung. Wer selbst dämmt und nur das Material kauft, erfüllt die Voraussetzung „Fachunternehmen“ nicht.

Bescheinigung vergessen. Ohne das amtliche Muster akzeptiert das Finanzamt die Ermäßigung nicht. Fordern Sie sie bei der Schlussrechnung an.

Maßnahme nach der Frist abschließen. Nach heutigem Stand gilt § 35c nur für Maßnahmen, die vor dem 1. Januar 2030 abgeschlossen sind.

Und bei vermieteten Häusern?

Für Vermieter gilt § 35c nicht. Die Kosten einer energetischen Sanierung sind bei Vermietung Werbungskosten oder, je nach Umfang, Herstellungskosten, die über die Abschreibung wirken. Ob sofort abziehbar oder abzuschreiben, hängt unter anderem von der 15-Prozent-Grenze für anschaffungsnahe Kosten in den ersten drei Jahren nach dem Kauf ab. Die BEG-Förderung steht Vermietern dagegen grundsätzlich offen, bei der Heizung ohne die Boni für Selbstnutzer.

Diese Seite gibt allgemeine Informationen auf Grundlage von § 35c und § 52 EStG, Stand November 2026. Sie ersetzt keine Steuerberatung.