Vor einer Neuvermietung müssen Sie die Wohnung in einen Zustand bringen, der zum vertragsgemäßen Gebrauch geeignet ist (§ 535 BGB): Technik, Fenster, Bad und Elektrik müssen funktionieren und sicher sein. Eine vollständige Renovierung schreibt das Gesetz nicht vor. Wer frisch renoviert übergibt, kann dem Mieter die Schönheitsreparaturen allerdings eher wirksam übertragen und spricht mehr Interessenten an. In Leipzig begrenzt die Mietpreisbremse bis zum 30. Juni 2027 die Neuvertragsmiete; eine normale Renovierung erlaubt keinen Aufschlag. Sinnvoll ist, was die Wohnung haltbar und problemlos vermietbar macht, nicht teure Ausstattung.

Was Sie als Vermieter schulden

Der Vermieter muss die Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand überlassen und erhalten (§ 535 Abs. 1 BGB). Praktisch heißt das:

  • Heizung, Warmwasser, Elektrik und Sanitär funktionieren und sind sicher.
  • Fenster und Türen schließen, die Wohnung ist trocken und frei von Schimmel.
  • Rauchwarnmelder sind nach der Sächsischen Bauordnung in Schlafräumen, Kinderzimmern und Fluren mit Rettungswegen eingebaut.
  • Ein Energieausweis liegt vor; Sie müssen ihn Mietinteressenten spätestens bei der Besichtigung zeigen und nach Vertragsschluss übergeben (§ 80 Abs. 5 GModG).

Was darüber hinausgeht, entscheiden Sie wirtschaftlich: Farbe, Böden, Küche, Bad-Ausstattung.

Schönheitsreparaturen: der unterschätzte Punkt

Übergeben Sie eine Wohnung unrenoviert oder renovierungsbedürftig, ist eine Formularklausel, die dem Mieter die laufenden Schönheitsreparaturen auferlegt, nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs in der Regel unwirksam, sofern der Mieter dafür keinen angemessenen Ausgleich erhält (BGH, Urteil vom 18.03.2015, VIII ZR 185/14). Dann bleibt das Streichen während der Mietzeit bei Ihnen.

Für die Entscheidung vor der Neuvermietung heißt das:

Übergabe Folge für Schönheitsreparaturen
Frisch renoviert, im Protokoll dokumentiert Übertragung auf den Mieter per Klausel grundsätzlich möglich
Unrenoviert ohne Ausgleich Übertragung in der Regel unwirksam, Pflicht bleibt beim Vermieter
Unrenoviert mit angemessenem Ausgleich, etwa Mietnachlass Übertragung kann wirksam sein, Ausgestaltung genau prüfen

Ein frischer, neutraler Anstrich ist deshalb oft die preiswerteste Investition vor der Vermietung, rechtlich wie optisch. Halten Sie den Zustand im Übergabeprotokoll mit Fotos fest.

Was sich vor der Vermietung lohnt

Fast immer

  • Wände und Decken neutral streichen, Dübellöcher und Risse schließen.
  • Elektrik prüfen lassen, besonders im Altbau: Fehlerstromschutz, ausreichend Stromkreise für Küche und Bad. Siehe Elektrik im Altbau erneuern.
  • Kleinreparaturen an Armaturen, Fugen, Türen und Fenstern.
  • Feuchtigkeit und Schimmel an der Ursache beheben, nicht überstreichen: Schimmel im Altbau.

Oft sinnvoll

  • Robuste Bodenbeläge, wenn der alte Boden verbraucht ist. Strapazierfähige, reparaturfreundliche Beläge schonen das Budget über mehrere Mieterwechsel.
  • Bad modernisieren, wenn es technisch am Ende ist oder Undichtigkeiten drohen. Wann sich das rechnet: Badsanierung in der Mietwohnung.
  • Heizkörperventile und Thermostate tauschen, hydraulischen Abgleich prüfen lassen.

Eher selten

  • Designküche oder hochwertige Ausstattung, die keine höhere Miete trägt und bei jedem Mieterwechsel Verschleiß ausgesetzt ist. Zur Küche: Einbauküche bei Vermietung.
  • Großflächige Grundrissänderungen, solange die Wohnung funktioniert.

Renovierung und Miethöhe in Leipzig

Mietpreisbremse bis Mitte 2027

Leipzig gehört zu den Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt. Nach Angaben der Sächsischen Staatsregierung gilt die Mietpreisbremse in Dresden und Leipzig seit dem 1. Januar 2026 verlängert bis zum 30. Juni 2027. Bei Neuvermietung darf die Miete danach grundsätzlich höchstens 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen (§ 556d BGB).

Eine Renovierung erlaubt keinen Aufschlag auf diese Grenze. Ausnahmen bestehen nach dem BGB unter anderem,

  • wenn die Vormiete höher war (§ 556e Abs. 1),
  • wenn Sie in den letzten drei Jahren vor Mietbeginn modernisiert haben; dann darf die zulässige Miete um den Betrag steigen, den eine Modernisierungsmieterhöhung erlaubt hätte (§ 556e Abs. 2),
  • bei der ersten Vermietung nach einer umfassenden Modernisierung (§ 556f). Umfassend ist eine Modernisierung nach der Rechtsprechung, wenn sie einen wesentlichen Bauaufwand erfordert, grob etwa ein Drittel des Aufwands für einen vergleichbaren Neubau, und die Wohnung dadurch in mehreren wesentlichen Bereichen einem Neubau nahekommt.

Ein frischer Anstrich und neue Böden sind keine Modernisierung im Sinne dieser Vorschriften, sondern Instandhaltung. Wer sich auf eine Ausnahme beruft, muss den Mieter vor Vertragsschluss unaufgefordert darüber informieren (§ 556g Abs. 1a BGB).

Bestehende Mietverhältnisse

Bei laufenden Mietverträgen begrenzt die abgesenkte Kappungsgrenze in Leipzig Mieterhöhungen auf die Vergleichsmiete bis zum 30. Juni 2027 auf 15 Prozent in drei Jahren. Modernisierungen können Sie unter den Voraussetzungen des § 559 BGB anteilig umlegen; Instandhaltung nicht.

Steuern: sofort abziehen oder abschreiben

Bei einer vermieteten Wohnung sind Erhaltungsaufwendungen wie Streichen, Bodenerneuerung oder der Austausch defekter Bauteile in der Regel sofort als Werbungskosten abziehbar. Größere Erhaltungsaufwendungen dürfen Sie bei Wohngebäuden im Privatvermögen auf Antrag gleichmäßig auf zwei bis fünf Jahre verteilen (§ 82b EStDV), was bei schwankendem Einkommen helfen kann.

Achtung nach einem Kauf: Übersteigen Instandsetzungs- und Modernisierungskosten in den ersten drei Jahren nach der Anschaffung ohne Umsatzsteuer 15 Prozent der Anschaffungskosten des Gebäudes, gelten sie als anschaffungsnahe Herstellungskosten (§ 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG). Dann wirken sie nur über die Abschreibung. Wer eine gerade gekaufte Wohnung renovieren will, sollte den Umfang deshalb vorher durchrechnen.

Die Handwerkerermäßigung nach § 35a EStG und die Steuerermäßigung für energetische Maßnahmen nach § 35c EStG gelten für vermietete Wohnungen nicht. Für energetische Maßnahmen steht Vermietern dagegen die BEG-Förderung offen, siehe BEG-Förderung 2026.

Reihenfolge in der leeren Wohnung

  1. Bestandsaufnahme am Tag der Rückgabe: Zustand mit dem Übergabeprotokoll des Vormieters vergleichen, Schäden fotografieren.
  2. Ursachen zuerst: Feuchtigkeit, Leitungen, Elektrik.
  3. Haustechnik wie Bad, Heizkörper oder Leitungen, solange noch nichts gestrichen ist.
  4. Putz und Spachtel, danach Anstrich.
  5. Böden zuletzt, damit sie nicht von anderen Gewerken beschädigt werden.
  6. Reinigung, Rauchmelder prüfen, Fotos für die Anzeige, dann Übergabeprotokoll mit dem neuen Mieter.

Dieselbe Logik in größerem Maßstab beschreibt Haus sanieren: die richtige Reihenfolge.

Ein Budget mit Beispielzahlen

Beispiel (fiktive Zahlen): Eine Zwei-Zimmer-Altbauwohnung, 60 m², wird nach zwölf Jahren Mietzeit zurückgegeben. Der Vermieter plant vor der Neuvermietung:

Maßnahme Angenommene Kosten Begründung
Wände und Decken spachteln und streichen 2.400 € Übergabe renoviert, Schönheitsreparaturen übertragbar
Elektrik prüfen, Fehlerstromschutz nachrüsten 1.200 € Sicherheit, weniger Ausfälle
Neuer, robuster Bodenbelag in Flur und Zimmern 3.600 € Alter Boden verschlissen
Silikonfugen, Armaturen, Türen einstellen 500 € Kleinreparaturen
Reinigung und Rauchmelderprüfung 300 € Übergabebereit
Summe 8.000 €

Bei einer seit Jahren gehaltenen Wohnung sind diese Kosten in der Regel sofort als Werbungskosten abziehbar oder auf Antrag auf mehrere Jahre verteilbar. Entscheidend ist nicht die Summe, sondern dass jede Position einen Zweck erfüllt: Rechtssicherheit, Haltbarkeit oder schnellere Vermietung. Eine teure Designküche fehlt in dieser Liste nicht zufällig.

Das Übergabeprotokoll

Ein sorgfältiges Protokoll beim Einzug ist die Grundlage für jede spätere Auseinandersetzung über Schäden und Schönheitsreparaturen. Halten Sie darin den Zustand jedes Raums fest, notieren Sie Zählerstände, Zahl der Schlüssel und vorhandene Mängel, und lassen Sie beide Seiten unterschreiben. Fotos mit Datum ergänzen das Protokoll.

Energetische Maßnahmen beim Mieterwechsel

Eine leere Wohnung ist ein guter Zeitpunkt für Arbeiten, die sonst den Mieter stören würden, etwa neue Fenster oder Heizkörper. Gehören die Fenster zum Gemeinschaftseigentum, entscheidet allerdings die Eigentümergemeinschaft. Für energetische Einzelmaßnahmen steht Vermietern die BEG-Förderung offen; der Antrag muss vor der Vergabe gestellt sein. Ob eine Maßnahme rechtlich als Modernisierung oder als Instandhaltung gilt, beeinflusst später die zulässige Miete, siehe den Abschnitt zur Mietpreisbremse.

Jeder Monat ohne Mieter kostet Kaltmiete und Nebenkosten, die Sie selbst tragen. Eine Renovierung, die zwei zusätzliche Monate Leerstand verursacht, muss sich deshalb über bessere Mieter, weniger Reparaturen oder eine längere Mietdauer bezahlt machen. Planen Sie die Arbeiten, sobald die Kündigung vorliegt, holen Sie Angebote vor dem Auszug ein und vereinbaren Sie Termine so, dass die Gewerke direkt nach der Rückgabe beginnen können. Wie Sie Angebote vergleichbar machen: Handwerkerangebote vergleichen.

Diese Seite gibt allgemeine Informationen zum Stand November 2026 und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung im Einzelfall.